热点聚焦：厚积而薄发，招商蛇口蓄势前行

房地产市场整体承压，恪守财务纪律、坚持稳健经营的房企在逆市之中表现出了发展的韧劲。

龙头央企招商蛇口于近期发布 2022 年全年业绩。在多数房企业绩表现不佳的背景下，招商蛇口在主要财务指标上维持稳中有进。

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2022 年，招商蛇口实现营业收入 1830.03 亿元，同比增长 13.92%；归属于上市公司股东的净利润 42.64 亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 33.87 亿元；经营活动产生的现金流量净额 221.74 亿元。

招商蛇口现金流量净额为正、保持正向盈利在当前的市场环境下是房地产市场小周期下值得肯定之处。在此基础上，招商蛇口对未来业务发展勾勒了较为清晰的蓝图。

招商蛇口分析认为，在 " 房住不炒 " 的主基调下，以 " 增信心、防风险、促转型 " 为主线的政策引导下，市场预期和信心将逐步回暖。因城施策、精准施策，大力支持刚性和改善性住房需求，将促进房地产行业平稳健康发展。在这一前提下，招商蛇口认为未来机会与挑战并存，转型升级任务更加紧迫，企业发展要从 " 规模为王 " 转为 " 有质量的规模增长 "。

招商蛇口董事长许永军在业绩会上表示，以美好生活作为需求，尤其是以空间生活作为需求的市场仍有很大潜力，招商蛇口作为以美好承载者的综合发展公司，依然有向上的巨大空间。

稳健发展 蓄势发力

去年全年，招商蛇口经营业绩保持平稳。

2022 年，招商蛇口实现营业收入 1830.03 亿元，同比增长 13.92%；实现归母净利润 42.64 亿元。

去年受到房地产行业整体下行的影响，招商蛇口业绩也有所体现，但在投资和销售上，招商蛇口实现了近年来的最好水平。2022 年，招商蛇口累计实现销售金额 2926.02 亿元，销售规模行业排名跃升至行业第六位；投资拓展上，招商蛇口去年累计获取 56 宗地块，总地价约 1279 亿元，需支付地价为 766 亿元。

去年，招商蛇口在 " 强心 30 城 " 和 " 深耕 6+10 城 " 的投资金额占比分别达 94% 和 90%，单城投放权益地价高达 31 亿元，先后获取上海 10 宗、深圳 5 宗、合肥 5 宗优质土地。

同年，许多房企收紧投资，招商蛇口则逆势发力，也为未来的发展屯够粮草。由此，招商蛇口也面对 2023 年提出了更进取的销售目标，计划销售目标将达到 3300 亿元。

即便销售目标相对进取，招商蛇口仍将坚持投资底线。许永军说，招商蛇口会继续坚持以销定产，将坚定区域聚焦和城市深耕策略，坚定执行 " 五好标准 " 项目，以市场为导向，牵引公司资源的优化配置，持续提升公司在重点城市的市场份额。

业绩可期，招商蛇口也将继续恪守审慎的财务策略。

年报显示，截至 2022 年年底，招商蛇口期末现金及现金等价物余额为 858.55 亿元，较 2021 年同期还增加了 64.72 亿元。负债指标方面，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率 62.42%、净负债率 48.09%、现金短债比为 1.30，处于行业的最优区间。

去年，招商蛇口利用良好信用优势，紧抓公开市场政策窗口，全年新增 50 亿元中期票据、100 亿元公司债、100 亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资 327.2 亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低。

在此基础上，招商蛇口也紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降；2022 年末，招商蛇口综合资金成本 3.89%，较年初有大幅下降。

多元发展 蝶变在即

面对新的行业形势，招商蛇口也积极求变，调整队形。

据许永军介绍，2022 年招商蛇口将原来的三大主业调整为 " 三类业务 "，即开发业务、资产运营和城市服务。此外也将集中资源发力持有和轻资产业务，聚焦培育公司第二增长曲线，构建租购并举、轻重结合的业务结构，稳步推进 " 三个转变 "，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

在这一战略的引领下，招商蛇口去年资产运营和城市服务业务均有长足的进步。

资产运营方面，招商蛇口实现管理范围内全口径资产运营收入 ( 未扣除租金减免金额 ) 57.1 亿元，同比增长 6.2%；实现 EBITDA30.4 亿元，同比增长 6.9%。

招商蛇口也是目前在 REITs 方面涉足较多的房企，其已形成蛇口产园 REIT 和招商局商业房托境内外双 REITs 平台，覆盖集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店等多业态，完善了持有业务 " 投、融、建、管、退 " 全生命周期发展模式。

城市服务方面，招商蛇口旗下招商积余全年实现营业收入 130.24 亿元，同比增长 22.97%；归母净利润达到 5.94 亿元，同比增长 15.72%。而截至 2022 年末，招商积余物业在管项目达到 1884 个，覆盖全国 127 个城市，管理面积达 3.11 亿平方米。

招商蛇口在业务发展保持平稳的基础上，在管理模式上也持续探索，通过数字化的方式赋能业务、助力转型。去年，招商蛇口全面推进数据化经营管理，实现 " 货值盘清楚，利润算清楚，经营看清楚 "，提高经营效率、防范经营风险。

资产运营业务中，招商蛇口打造 " 数字化 Mall" 商业数字化整体解决方案，实现 " 经营有数据、商户有互动、客户有体验、空间有智脑 "，助力集中商业完美开业。2022 年，招商蛇口启动规划 "ONE 蛇口 " 体系建设，围绕客户生态场景，打造招商蛇口 " 全客群、全渠道、全产品 " 一站式美好生活服务平台，让客户随时随地体验招商蛇口丰富的产品和服务，享受会员专属增值权益。

展望 2023 年，招商蛇口将持续推进 "133341" 战略落地，做强开发业务基本盘，为非开发业务转型培育争取时间、提供资源支持，充分利用 REITs 盘活资产，助力资产运营业务和城市服务业务发展壮大，引领行业新发展模式。

（本文仅供参考，不作为投资依据）

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